Ile naprawdę jest warta Twoja nieruchomość? Krótki przewodnik po wycenie

Jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszymy: 'sąsiad sprzedał za tyle, to ja chyba też tyle dostanę?'. Odpowiedź prawie zawsze brzmi: to zależy od znacznie więcej czynników, niż się wydaje.

Wycena a analiza cenowa — to nie to samo

Zgodnie z art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami wycenę nieruchomości — czyli sporządzenie operatu szacunkowego — może wykonać wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Operat to sformalizowany dokument, potrzebny np. przy kredycie hipotecznym, podziale majątku czy w sądzie. To, o czym piszemy w tym artykule i co proponujemy jako biuro nieruchomości, to co innego: oszacowanie realnej ceny transakcyjnej na podstawie znajomości lokalnego rynku i faktycznych cen sprzedaży w okolicy — pomocne przy ustalaniu ceny ofertowej, ale niebędące operatem szacunkowym ani dokumentem urzędowym.

Metraż to dopiero początek

Cena za m² potrafi się różnić nawet w obrębie jednej ulicy — piętro, strona świata, układ pomieszczeń, stan instalacji czy rok budowy realnie wpływają na wartość, nawet jeśli metraż jest identyczny.

Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne

Ogłoszenia w internecie pokazują, za ile ktoś CHCE sprzedać — nie za ile faktycznie sprzedał. Rzetelne oszacowanie ceny bazuje na realnych cenach transakcyjnych z okolicy, nie na życzeniach innych sprzedających.

Stan prawny ma swoją cenę

Nieuregulowana księga wieczysta, obciążenia czy niejasny status prawny gruntu obniżają wartość rynkową — nawet jeśli samo mieszkanie czy dom prezentuje się świetnie.

Otoczenie zmienia się szybciej, niż myślisz

Nowa linia tramwajowa, planowana inwestycja, zmiana w miejscowym planie zagospodarowania — to wszystko może podnieść albo obniżyć wartość nieruchomości w ciągu kilku miesięcy.

Dlatego zamiast zgadywać, warto zacząć od bezpłatnej, rzetelnej analizy cenowej — bez naciągania w górę czy w dół, tylko realna cena rynkowa dopasowana do konkretnej nieruchomości i okolicy.